Villa, Apartamento o Terreno en Formentera? Cual es la mejor opción?
Para aquellos que se toman en serio la compra de una vivienda en Formentera, y para aquellos que simplemente sienten curiosidad por saber qué se obtiene por su dinero en este rincón del paraíso, ¿qué encontrarán hoy en el mercado?
Apartamentos vacacionales en Es Pujols
Un segmento del mercado son los apartamentos vacacionales, ubicados principalmente en Es Pujols, en el lado noreste de la isla. Es Pujols fue desarrollado para veraneantes, por lo que todo el lugar es básicamente un pequeño complejo en la playa con hoteles, apartamentos de vacaciones y algunas tiendas, bares y restaurantes. La vivienda en la ciudad no está diseñada para vivienda principal, por lo que no es la primera opción para los residentes que buscan un lugar para vivir. Pisos de vacaciones en venta es todo lo que encontrará en Es Pujols.
Alrededor de la época en que se introdujo el euro, Es Pujols era popular entre los italianos que compraban pisos como una buena forma de convertir el efectivo en bienes raíces que prometían altos rendimientos de los alquileres vacacionales. Pero las nuevas regulaciones introducidas este verano por el gobierno regional de las Baleares en Palma de Mallorca que imponen enormes multas a cualquiera que alquile apartamentos a turistas sin licencia han golpeado el negocio del alquiler vacacional en la región, incluido Es Pujols.
“El mercado de apartamentos en Es Pujols se ha desplomado”, dice Lesley. “Lo siento por las personas que compraron inversiones en alquileres vacacionales allí, ya que para eso es el lugar”. La nueva normativa está destinada a paliar la crisis inmobiliaria en Baleares, pero en un lugar como Es Pujols, que solo ofrece alojamiento vacacional, no tienen sentido.
Pero los precios de los apartamentos en Es Pujols siguen siendo astronómicos en comparación con otras partes de España. Por ejemplo, Lesley tiene un piso de 40m2 y un dormitorio en venta por 250.000 €. Ese dinero le permitiría comprar una propiedad mucho más grande en otras partes de España donde los alquileres turísticos son legales. Es difícil justificar un precio tan alto por una segunda casa que solo usa unas pocas semanas al año y no puede alquilar. Como era de esperar, los italianos ahora se encuentran principalmente en el lado de los proveedores, pero la demanda se ha debilitado. Es posible que los precios bajen un poco, aunque la escasez limitará cualquier caída.
El mercado de villas y casas de campo alejado de la costa, también terrenos para construir una nueva casa es otra historia. La demanda supera a la oferta, los precios son altos y parece que van a subir, y no hay razón para creer que algo cambiará en el futuro previsible.
A excepción de la casa principal en la isla privada de Espalmador, no hay grandes propiedades históricas en Formentera como las conocidas como ‘posesiones’ que se encuentran en Mallorca. Antes de la llegada del turismo a finales de los 50 y principios de los 60, Formentera no era un lugar rico como lo es ahora. La economía se basaba en la agricultura y la pesca de subsistencia, lo que no produce el excedente económico necesario para construir grandes viviendas. Por tanto, el antiguo parque de viviendas consiste básicamente en viviendas rurales modestas y algunas viviendas de aldea.
Las cosas empezaron a cambiar con la llegada de los turistas, que trajeron consigo dinero y compradores de casas de vacaciones. De las pocas villas y casas de campo en venta en Formentera en la actualidad, muchas de ellas fueron construidas en las décadas posteriores a los años 60. En aquellos días el agua era (y sigue siendo) escasa, por lo que las piscinas eran poco comunes. Si una casa no tiene piscina, no es probable que obtenga un permiso de planificación para instalar una (pero siempre hay mar para nadar y nunca muy lejos).
Las viviendas entre 500.000 y 1,5 millones de euros son difíciles de encontrar y probablemente sean pequeñas y básicas. A partir de 1,5 millones de euros se puede conseguir una villa de tres o cuatro dormitorios de entre 150m2 y 300m2 construida hace algunas décadas, posiblemente con algún terreno, probablemente con luz de la red, pero a este precio es poco probable que tenga piscina. Cuanto más alto sea el precio, mejor será la ubicación, el tamaño y las características.
En el extremo superior puede encontrar una casa de cinco a seis dormitorios, 350m2 de superficie habitable y tal vez el mismo bajo tierra, 15.000m2 a 20.000m2 de terreno, una piscina, conexión eléctrica y vistas al mar en un lugar como Es Cap con un precio de 4 millones de euros o más. Puede gastar hasta unos 7 millones de euros, pero se vería obligado a gastar mucho más que eso en la propia Formentera.
Otra opción es comprar un terreno y construir tu propia casa. El primer desafío aquí es encontrar una parcela con permiso de construcción. Necesita 15.000m2 de terreno en un área clasificada como agrícola donde la construcción de viviendas es legal y es difícil comprar terrenos de este tipo. Pagará al menos 750.000 € por la parcela, y un millón o más por las mejores parcelas con vistas al mar o acceso al mar. La zonificación estricta significa que hay muy pocos terrenos para construir en stock para el futuro.
El siguiente desafío es obtener el permiso de construcción, que puede llevar varios años, y la construcción puede llevar un par de años, por lo que puede llevarle hasta cinco años si compra una parcela para construir desde cero.
Otro desafío es conseguir la red eléctrica, que estas grandes casas modernas llenas de máquinas como el aire acondicionado necesitan estos días. Le costará 25.000 € o más conectarse a la red eléctrica mediante una conexión subterránea.
Al comprar una casa existente, tenga en cuenta que a lo largo de los años muchos propietarios han realizado cambios en sus casas sin permiso de planificación, por lo que a menudo encuentra cosas que no se reflejan en las escrituras (la misma historia en Mallorca, Ibiza y prácticamente en todas partes de España, y el sistema de planificación basura es en gran parte el culpable). Es difícil legalizar algo en estos días, por lo que hay que ser optimista sobre las irregularidades de planificación a la hora de comprar en Formentera. Si encuentra una propiedad que desea comprar, pero existen dudas sobre la legalidad de algunas de sus características, consulte a un buen abogado local para sopesar los riesgos antes de hacer nada. Póngase en contacto para recibir una recomendación si lo desea.
