Villa, appartamento o terreno a Formentera? Qual è l’opzione migliore?

Per coloro che sono seriamente intenzionati a comprare una casa a Formentera, e per coloro che sono semplicemente curiosi di sapere cosa si ottiene per i propri soldi in questo angolo di paradiso, cosa troverete oggi sul mercato?

Appartamenti per vacanze a Es Pujols

Un segmento del mercato è quello degli appartamenti per le vacanze, principalmente situati a Es Pujols, sul lato nord-est dell’isola. Es Pujols è stato sviluppato per i vacanzieri, quindi tutto il posto è fondamentalmente una piccola località balneare con hotel, appartamenti per vacanze e alcuni negozi, bar e ristoranti. Le abitazioni della città non sono progettate per la residenza primaria, quindi non è la prima scelta per i residenti che cercano un posto dove vivere. Gli appartamenti per vacanze in vendita sono tutto ciò che troverete a Es Pujols.

Intorno al periodo dell’introduzione dell’euro, Es Pujols era popolare tra gli italiani che compravano appartamenti come un buon modo per convertire i contanti in beni immobili che promettevano alti rendimenti dagli affitti per le vacanze. Ma le nuove regole introdotte quest’estate dal governo regionale delle Baleari a Palma di Maiorca, che impongono multe salate a chiunque affitti appartamenti ai turisti senza una licenza, hanno colpito il business degli affitti turistici nella regione, incluso Es Pujols.

“Il mercato piatto di Es Pujols è crollato”, dice Lesley. “Mi dispiace per le persone che hanno comprato investimenti per le vacanze lì, visto che è a questo che serve il posto”. I nuovi regolamenti sono destinati ad alleviare la crisi immobiliare nelle Baleari, ma in un luogo come Es Pujols, che offre solo alloggi per le vacanze, non hanno senso.

Ma i prezzi degli appartamenti a Es Pujols sono ancora astronomici rispetto ad altre parti della Spagna. Per esempio, Lesley ha un appartamento di 40m2 con una camera da letto in vendita per 250.000 euro. Quel denaro le permetterebbe di comprare una proprietà molto più grande in altre parti della Spagna dove gli affitti turistici sono legali. È difficile giustificare un prezzo così alto per una seconda casa che usa solo per poche settimane all’anno e che non può affittare. Come previsto, gli italiani sono ora principalmente sul lato dell’offerta, ma la domanda si è indebolita. È possibile che i prezzi scendano un po’, anche se la scarsità limiterà qualsiasi calo.

Villas in vendita a Formentera.

Il mercato delle ville e delle case di campagna lontano dalla costa, anche i terreni per costruire una nuova casa sono un’altra storia. La domanda supera l’offerta, i prezzi sono alti e sembrano destinati a salire, e non c’è motivo di credere che qualcosa cambierà nel prossimo futuro.

Con l’eccezione della casa principale sull’isola privata di Espalmador, non ci sono grandi proprietà storiche a Formentera come i cosiddetti “possedimenti” che si trovano a Maiorca. Prima dell’arrivo del turismo alla fine degli anni ’50 e all’inizio degli anni ’60, Formentera non era così ricca come adesso. L’economia era basata sull’agricoltura di sussistenza e sulla pesca, che non produce il surplus economico necessario per costruire grandi case. Pertanto, il vecchio stock di alloggi consisteva fondamentalmente in modeste abitazioni rurali e in alcune abitazioni di villaggio.

Le cose hanno cominciato a cambiare con l’arrivo dei turisti, che hanno portato con sé denaro e acquirenti di case vacanze. Delle poche ville e case di campagna in vendita a Formentera oggi, molte sono state costruite nei decenni successivi al 1960. A quei tempi l’acqua era (ed è ancora) scarsa, quindi le piscine erano rare. Se una casa non ha una piscina, è improbabile ottenere il permesso di pianificazione per installarne una (ma c’è sempre il mare per nuotare e mai molto lontano).

Le case tra 500.000 e 1,5 milioni di euro sono difficili da trovare e sono probabilmente piccole e di base. A partire da 1,5 milioni di euro si può ottenere una villa di tre o quattro camere da letto tra i 150m2 e i 300m2 costruita qualche decennio fa, possibilmente con un po’ di terra, probabilmente con elettricità di rete, ma a questo prezzo è improbabile che abbia una piscina. Più alto è il prezzo, migliore è la posizione, le dimensioni e le caratteristiche.

Nella fascia alta si può trovare una casa con cinque o sei camere da letto, 350m2 di superficie abitabile e forse lo stesso sottosuolo, 15.000m2 a 20.000m2 di terreno, una piscina, connessione elettrica e vista sul mare in un luogo come Es Cap con un prezzo di 4 milioni di euro o più. Puoi spendere fino a circa 7 milioni di euro, ma saresti costretto a spendere molto di più su Formentera stessa.

Un’altra opzione è quella di comprare un terreno e costruire la propria casa. La prima sfida qui è trovare un terreno con il permesso di costruzione. Avete bisogno di 15.000m2 di terreno in una zona classificata come agricola dove la costruzione di case è legale ed è difficile comprare terreni di questo tipo. Pagherete almeno 750.000 euro per la trama, e un milione o più per le migliori trame con vista sul mare o accesso al mare. La rigida zonizzazione significa che c’è molto poco terreno edificabile in stock per il futuro.

La prossima sfida è ottenere il permesso di pianificazione, che può richiedere diversi anni, e la costruzione può richiedere un paio d’anni, quindi può richiedere fino a cinque anni se si acquista un terreno per costruire da zero.

Un’altra sfida è ottenere l’elettricità di rete, di cui queste grandi case moderne piene di macchine come l’aria condizionata hanno bisogno al giorno d’oggi. Costa 25.000 euro o più per connettersi alla rete tramite una connessione sotterranea.

Quando comprate una casa esistente, tenete a mente che nel corso degli anni molti proprietari hanno fatto modifiche alle loro case senza permesso di pianificazione, quindi spesso trovate cose che non si riflettono negli atti (la stessa storia a Maiorca, Ibiza e praticamente ovunque in Spagna, e il sistema di pianificazione spazzatura è in gran parte da biasimare). È difficile legalizzare qualsiasi cosa al giorno d’oggi, quindi siate ottimisti sulle irregolarità di pianificazione quando comprate a Formentera. Se trovate una proprietà che volete comprare, ma ci sono dubbi sulla legalità di alcune delle sue caratteristiche, consultate un buon avvocato locale per valutare i rischi prima di fare qualsiasi cosa. Mettetevi in contatto per una raccomandazione, se lo desiderate.